Garanţia contra evicţiunii în cadrul vânzării – Potrivit art.1695 alin. 1 Cod Civil, vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii care l-ar împiedica total sau parțial în stăpânirea netulburată a bunului vândut.
Prin evicțiune se înțelege pierderea în tot sau în parte a proprietății lucrului sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar al lucrului cumpărat, ca urmare a valorificării de către vânzător sau de o terță persoană a unui drept asupra acelui lucru.
Garanția contra evicțiunii – Condiții
- Vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător contra evicţiunii care l-ar împiedica total sau parțial în stăpânirea netulburată a lucrului vândut.
- Garanția este datorată împotriva evicțiunii ce rezulta din pretențiile unui terț numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării si care nu a fost adus la cunoștința cumpărătorului până la acea data.
- De asemenea, garanția este datorată împotriva evicțiunii ce provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării.
Această obligaţie a vânzătorului se justifică prin aceea că el trebuie să facă tot ceea ce-i stă în putinţă pentru a asigura cumpărătorului stăpânirea liniştită a lucrului vândut, fiind o „prelungire în timp” a obligaţiei vânzătorului de a transmite cumpărătorului proprietatea asupra lucrului vândut şi de a i-l pune la dispoziţie. Obligația de garanție contra evicțiunii este indivizibilă între debitori.
Conform Art. 1698 Cod Civil, părțile pot conveni să extindă sau să restrângă obligația de garanție. Acestea pot chiar conveni sa îl exonereze pe vânzător de orice garanție contra evicțiunii. Stipulația prin care obligația de garanție a vânzătorului este restrânsă sau înlăturată nu îl exonerează pe acesta de obligația de a restitui prețul, cu excepția cazului în care cumpărătorul și-a asumat riscul producerii evicțiunii.
Limitele clauzei de nerăspundere pentru evicțiune
Conform art. 1699 Cod Civil, chiar dacă s-a convenit că vânzătorul nu va datora nici-o garanție, el răspunde totuși de evicțiunea cauzată ulterior vânzării prin faptul sau personal ori de cea provenită din cauze pe care, cunoscându-le în momentul vânzării, le-a ascuns cumpărătorului.
Obligația de garanție pentru evicțiune există atunci când evicțiunea provine de la un terț, cât și în cazul evicțiunii provenite dintr-un fapt personal al vânzătorului. Garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării.
Faptul personal al vânzătorului poate consta într-o tulburare de fapt (de exemplu, deposedarea cumpărătorului de o parte a imobilului vândut) sau o tulburare de drept (constituirea unei servituţi). El poate fi anterior vânzării și tăinuit față de cumpărător sau ulterior vânzării și neprevăzut în contract, prin care vânzătorul sau succesorii săi (universali sau cu titlu universal) îl tulbură pe cumpărător în liniștita folosință a lucrului.
În cazul în care intervin asemenea fapte personale ale vânzătorului, cumpărătorul se poate apăra prin invocarea ”excepției de garanție”, conform căreia cine trebuie să garanteze pentru evicțiune nu poate să evingă.
Vânzătorul nu-l poate evinge pe cumpărător nici direct, nici indirect și nici în urma dobândirii unei noi calități pe care nu o avea în momentul vânzării. Obligația de garanție pentru evicţiune a vânzătorului este patrimonială, astfel încât, după moartea sa, ea se transmite succesorilor săi (universali sau cu titlu universal).
Obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru fapte proprii vizează atât tulburarea directă a cumpărătorului, cât şi evicţiunea indirectă, realizată prin intermediul unui terţ.
Obligaţia de garanţie pentru evicţiune a vânzătorului există şi atunci când tulburarea cumpărătorului provine din partea unei terţe persoane. Garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce rezultă din pretenţiile unui terţ numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării şi care nu a fost adus la cunoştinţa cumpărătorului până la acea dată. Aşadar, în acest caz, obligația de garanție contra evicțiunii este datorată dacă sunt întrunite trei condiții:
- să fie vorba despre o tulburare de drept. Nu orice tulburare a liniştitei folosinţe a bunului cumpărat atrage obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru evicţiune; trebuie să fie vorba despre o tulburare de drept. Astfel, pentru simplele tulburări de fapt, care se produc fără ca terţul să invoce un drept asupra bunului cumpărat, cumpărătorul se poate apăra singur, prin mijloacele prevăzute de lege. Dacă terţul invocă un drept asupra bunului aflat la cumpărător, atunci vânzătorul va răspunde pentru evicţiune;
- cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării. Vânzătorul nu poate fi obligat la garanţia pentru evicţiune pentru drepturile născute în favoarea terţului evingător după vânzare, întrucât, după vânzare, cumpărătorul este proprietar şi suporta riscurile lucrului cumpărat. Astfel, vânzătorul va răspunde numai pentru împrejurări anterioare vânzării şi care nu au fost cunoscute de cumpărător. Prin excepţie, în unele cazuri, vânzătorul răspunde pentru evicţiunea ce are o cauză ulterioară vânzării, dacă aceasta îi este imputabilă.
- cauza evicțiunii să nu fie cunoscută de cumpărător. Dacă cumpărătorul a cunoscut cauza de evicţiune şi totuşi a încheiat contractul, înseamnă că el şi-a asumat riscul, contractul având, în acest caz, un caracter aleatoriu. Sarcina probei privind cunoaşterea cauzei de evicţiune de către cumpărător va reveni vânzătorului.
Garanția contra evicțiunii – Evicțiune consumată, totală sau parțială
In caz de evicțiune consumată,totală sau parțială. Dacă evicțiunea s-a produs, atunci se angajează răspunderea vânzătorului pentru evicţiune. În acest caz, obligaţia vânzătorului, ca natură juridică, este o obligaţie de a da, vânzătorul trebuind să-l despăgubească pe cumpărător de toate pierderile suferite.
Atunci când cumpărătorul a fost evins, drepturile sale împotriva vânzătorului diferă, după cum evicțiunea este totală sau numai parțială.
În caz de evicțiune totală, cumpărătorul poate cere rezoluțiunea contractului. Odată cu rezoluţiunea, vânzătorul va avea obligația de restituire în întregime a prețului primit de la cumpărător şi, cu titlu de daune interese, poate avea obligaţia să restituie cumpărătorului:
- valoarea fructelor pe care cumpărătorul a fost obligat să le restituie celui care l-a evins;
- cheltuielile de judecată efectuate de cumpărător în procesul cu cel ce l-a evins, precum şi în procesul de chemare în garanţie a vânzătorului;
- cheltuielile încheierii şi executării contractului de către cumpărător;
- pierderile suferite şi câştigurile nerealizate de către cumpărător din cauza evicţiunii.
De asemenea, vânzătorul este ţinut să ramburseze cumpărătorului sau să facă să i se ramburseze de către acela care evinge toate cheltuielile pentru lucrările efectuate în legătură cu bunul vândut, fie că lucrările sunt autonome, fie că sunt adăugate, dar, în acest din urmă caz, numai dacă sunt necesare sau utile.
Dacă vânzătorul a cunoscut cauza evicţiunii la data încheierii contractului, el este dator să ramburseze cumpărătorului şi cheltuielile făcute pentru efectuarea şi, după caz, ridicarea lucrărilor voluntare.
Dacă lucrul vândut are, la data evicţiunii, o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă preţul vânzării, sporul de valoare acumulat până la data evicţiunii.
Evicțiunea parțială constă fie în pierderea numai în parte de către cumpărător a dreptului de proprietate asupra lucrului cumpărat, fie în restrângerea dreptului acestuia de proprietate asupra bunului.
În caz de evicțiune parțială, cumpărătorul are dreptul de a opta între a cere rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare și a menține contractul încheiat cu despăgubiri pentru pierderea suferită.
Rezoluțiunea contractului pentru evicțiune parțială nu poate fi cerută în mod discreționar, ci numai în cazul în care demonstrează că pierderea suferită este îndeajuns de însemnată. Cumpărătorul poate cere rezoluţiunea vânzării dacă a fost evins de o parte a bunului cumpărat îndeajuns de importantă încât, dacă ar fi cunoscut evicţiunea, el nu ar mai fi încheiat contractul.
Garanția contra evicțiunii – Modificări convenționale
Regimul legal al garanției pentru evicțiune are caracter supletiv. În consecință, părțile pot să modifice regulile respective prin convenția lor. Garanția agravată, micșorată sau înlăturată complet prin convenția dintre părți se numește garanție convențională.
De menționat că, în privința clauzelor de agravare a răspunderii vânzătorului pentru evicţiune, legea nu prevede limitări. Astfel, vânzătorul se poate angaja la răspunderea şi pentru cauze ulterioare vânzării, pentru tulburările de fapt provocate de terţi, pentru evenimente fortuite etc. Aceste clauze trebuie însă să fie prevăzute în mod expres în contract şi să fie clar exprimate, fiind de strictă interpretare, întrucât se asumă o obligaţie.
În ceea ce privește clauzele de micşorare sau înlăturare a răspunderii, legea prevede două limitări:
- Chiar dacă s-a convenit că vânzătorul nu va datora nicio garanție, el răspunde totuși de evicțiunea cauzată ulterior vânzării prin faptul său personal ori de cea provenită din cauze pe care, cunoscându-le în momentul vânzării, le-a ascuns cumpărătorului.
- în caz de evicțiune consumată, vânzătorul trebuie să restituie prețul primit, chiar dacă obligația de garanție contra evicțiunii a fost înlăturată.
