Contractul de ipotecă imobiliară este instrumentul juridic prin care un debitor sau o altă persoană garantează plata unei datorii prin grevarea unui imobil cu o sarcină reală – ipoteca. Prin ipotecă nu se transmite proprietatea asupra imobilului, ci se acordă creditorului un drept real de garanție, care îi permite să urmărească bunul dacă obligația nu este îndeplinită.În practică, ipoteca imobiliară se întâlnește mai ales în situații precum:
- credit ipotecar pentru cumpărarea unui imobil;
- refinanțarea unui credit existent, garantat cu același imobil;
- garantarea unor împrumuturi între persoane fizice sau între o societate și asociatul său.
1. Ce este ipoteca imobiliară și ce protecție oferă creditorului
Ipoteca imobiliară este un drept real de garanție care se înscrie în cartea funciară asupra unui imobil determinat. Creditorul ipotecar nu devine proprietar, dar:
- are un drept de preferință față de creditorii chirografari (cei fără garanții reale);
- are un drept de urmărire asupra imobilului, chiar dacă acesta este înstrăinat către o altă persoană.
Contractul de ipotecă se încheie în formă autentică la notarul public, iar înscrierea lui în cartea funciară îi conferă opozabilitate față de terți. Fără forma autentică și fără publicitatea imobiliară corespunzătoare, ipoteca nu își poate produce efectele specifice.
2. Ce fel de bunuri pot fi grevate cu ipotecă imobiliară
În funcție de situația concretă, pot fi ipotecate:
- apartamente, case și alte construcții, împreună cu terenul aferent;
- terenuri intravilane și extravilane;
- cote-părți dintr-un imobil aflat în coproprietate;
Notarul va verifica dacă imobilul este intabulat, care este situația juridică înscrisă în cartea funciară și dacă există alte sarcini (alte ipoteci, interdicții de înstrăinare, sechestre etc.).
Pentru detalii despre modul în care ipoteca se corelează cu contractul de vânzare-cumpărare a unui imobil, poți consulta ghidul dedicat vânzării la notar.
3. Elemente esențiale ale contractului de ipotecă
Un contract de ipotecă imobiliară trebuie să conțină, în mod clar:
- identificarea creditorului ipotecar și a debitorului;
- descrierea detaliată a creanței garantate: valoare, scadențe clauze specifice;
- identificarea imobilului ipotecat, după datele din cartea funciară, din actele de proprietate și documentația cadastrală;
- întinderea garanției (de exemplu, dacă acoperă doar creditul principal sau și accesoriile – dobânzi, penalități, cheltuieli).
Contractul poate conține și clauze privind modul de valorificare a imobilului în caz de neplată, în limitele permise de lege, precum și clauze privind menținerea sau modificarea ipotecii în anumite scenarii (restructurare, refinanțare, vânzarea imobilului cu acordul băncii etc.).
Pentru situațiile în care ipoteca se constituie în legătură cu achiziția unui imobil prin credit ipotecar, există un articol separat dedicat contractului de ipotecă la cumpărare cu credit.
4. Acte orientative necesare pentru constituirea unei ipoteci imobiliare
Lista exactă de documente se stabilește în funcție de tipul creditului și de particularitățile imobilului, însă, în practică, notarul public va solicita, în principal:
- documente de identitate valabile pentru părțile implicate (debitor, eventual garant, reprezentant al băncii);
- actele de proprietate ale imobilului care se ipotechează;
- documentația cadastrală și un extras de carte funciară;
- certificat fiscal emis de autoritatea locală, care atestă situația impozitelor;
- în cazul unui credit ipotecar sau al unei refinanțări, documentele transmise de bancă (contractul de credit, eventualele condiții speciale).
Notarul poate cere și alte documente, de exemplu, dovezi privind regimul matrimonial, procuri autentice pentru reprezentanți sau înscrisuri prin care se clarifică anumite situații juridice ale imobilului.
Pentru o listă detaliată, adaptată fiecărui tip de tranzacție (vânzare, cumpărare cu credit sau refinanțare), poți consulta ghidurile disponibile pe site privind vânzarea imobilului la notar, cumpărarea cu credit ipotecar și refinanțarea creditului existent.
5. Cum te poate ajuta biroul notarial
Biroul notarial poate:
- verifica documentele referitoare la imobil și la creanța ce urmează a fi garantată;
- colabora cu banca sau cu creditorul pentru clarificarea clauzelor din contractul de credit;
- redacta contractul de ipotecă imobiliară în acord cu dispozițiile legale și cu înțelegerea părților;
- îndeplini formalitățile de înscriere a ipotecii în cartea funciară, astfel încât garanția să fie opozabilă tuturor.
Pentru întrebări sau pentru a trimite actele spre verificare, ne poți scrie la [email protected], menționând că dorești semnarea unui contract de ipotecă.
