Regimul juridic al circulaţiei terenurilor
Regimul juridic al circulaţiei terenurilor şi construcţiilor proprietate privată, terenurile şi construcțiile proprietate privată, indiferent de destinația şi titularul lor, sunt şi rămân în circuitul civil general. Ele pot fi înstrăinate şi dobândite liber prin oricare din modurile prevăzute de lege, afară de excepțiile expres şi limitativ prevăzute de lege.
De asemenea, dreptul de proprietate privată asupra construcțiilor sau terenurilor este compatibil cu constituirea unor drepturi reale principale – dezmembrăminte ale dreptului de proprietate (uzufruct, uz, abitație, servitute, superficie), precum şi cu constituirea unor garanții reale imobiliare (ipoteca imobiliară şi privilegii imobiliare).
Principiul liberei circulații a terenurilor este îngrădit însa de lege în sens dublu: în primul rând, de-a lungul timpului legiuitorul a prevăzut mai multe cazuri de inalienabilitate temporară a terenurilor, iar în al doilea rând a instituit anumite cerințe speciale (forma autentică şi înscrierea în cartea funciară) cu privința la constituirea şi transmiterea drepturilor reale imobiliare.
Incapacitatea specială
Art. 44 alin (2) teza a II-a din Constituție dispune ca cetățenii străini şi apatrizi pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condițiile ce rezultă din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaționale la care România este parte, pe baza de reciprocitate, potrivit dispozițiilor prevăzute de legea organică, precum şi prin moștenire legală.
Cetățenii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai prin moștenire legală, înseamnă că ei nu vor putea dobândi astfel de drepturi prin moștenire testamentară.
Corelația dintre noțiunea de teritoriu şi terenurile care formează obiectul proprietăţii private
Conform art. 1 din Legea 350/2001, “Teritoriul României este o parte a avuției naționale de care beneficiază toți cetățenii țării, inclusiv prin gestionarea proceselor de dezvoltare prin activitățile de amenajare a teritoriului, urbanism sau de dezvoltare urbană durabilă ale autorităţilor centrale și locale”.
Dreptul de proprietate privată asupra terenurilor trebuie să se exercite cu respectarea restricțiilor cuprinse în documentațiile de amenajare a teritoriului și documentațiile de urbanism.
În plus, înțelegerea regimului juridic al terenurilor proprietate privată depinde de principiul liberei circulații a bunurilor şi de îngrădirile acestui principiu.
Cazuri de inalienabilitate temporală legală a terenurilor
Inalienabilitatea, chiar dacă este impusă de către lege, trebuie sa aibă întotdeauna caracter temporar.
Astfel, prin dispoziții legale exprese, pot fi instituite unele interdicții temporare cu privire la exercitarea atributului dispoziției juridice prin înstrăinarea construcțiilor sau terenurilor.
Spre exemplu: art. 9 alin (8) din Legea 112/1995, în prezent abrogate prin art. 230 lit. (t) din Legea 71/2011, a instituit o inalienabilitate temporară, stabilind că locuințele cumpărate de chiriași în condițiile acestei legi nu pot fi înstrăinate prin acte juridice între vii, timp de 10 ani de la data cumpărării, eventualul act de înstrăinare cu nerespectarea acestei interdicții fiind lovit de nulitate absolută.
De asemenea, în anumite cazuri expres şi limitativ prevăzute de lege, înstrăinarea este supusă unei autorizații prealabile (ex: art. 5 din Legea 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare dispune ca, până la rambursarea integrală a creditului imobilul ipotecat poate fi înstrăinat de către debitorul care a constituit ipoteca numai cu acordul prealabil a creditorului ipotecat, acord dat pentru fiecare înstrăinare, sub sancțiunea nulității absolute.
Forma autentică a actelor juridice de dispoziție cu privire la terenuri și construcții
Art. 1676 Cod Civil prevede ca, în materia vânzării de imobile, strămutarea dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător este supusă dispozițiilor de carte funciară, ceea ce înseamnă că un asemenea transfer va opera, atât între părţi, cât şi faţă de terți, numai prin înscrierea în Cartea funciară.
Nerespectarea acestei condiții de formă este sancţionată cu nulitatea absolută a actului de înstrăinare.
În acest sens, art. 1244 Cod Civil dispune imperativ ca, în afara cazurilor prevăzute de lege, convențiile constitutive sau translative de drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute a actului de constituire ori transmitere a acelui drept.
Sub regimul noului Cod civil, acest regim juridic este unitar; el se aplică imobilelor în general, terenurilor ori construcțiilor, terenuri cu sau fără construcții asupra terenului pe care acesta se afla, respective drept de proprietate, drept de superficie, de concesiune ori drept de folosinţă a terenului.
