În sistemul Noului Cod civil , drepturile reale imobiliare se dobândesc, se modifică şi se sting numai prin înscrierea în cartea funciară, cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege (art.885-887).
Efectele înscrierilor în cartea funciară sunt:
- efectul opozabilităţii – reglementat în art. 56 din Legea 71/2011
- efectul constitutiv – reglementat în art. 885 Cod civil
- efectul stabilirii rangului – reglementat în art. 890 Cod civil
- efectul informării – reglementat în art. 902 Cod civil
- efectul achizitiv – reglementat în art. 901 Cod civil
Contractele sau convenţiile având ca obiect strămutarea, constituirea , modificarea sau stingerea unor drepturi reale imobiliare sunt şi rămân doar creatoare de obligaţii, dând naştere la obligaţii de a da ori de a nu face ceva , adică la obligaţii de a constitui, modifica sau transmite un drept tabular ori după caz la obligaţii de a consimţi radierea din cartea funciară a dreptului tabular, iar operaţiunile juridice de executare a acestor obligaţii produc efecte juridice depline atât între parte (între părți) cât şi între omnes (față de terți) numai din momentul înscrierii în cartea funciară.
Potrivit art.901 alin (2) Cod Civil, în cazul notărilor obligatorii , drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice devin opozabile terţelor persoane exclusiv prin notare , dacă nu se dovedeşte că au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului în care din lege rezultă că simpla cunoaştere a acestora nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate. Terţi în această materie sunt orice persoane care au dobândit un drept real sau un alt drept în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară(art.901 alin (3) Cod Civil).
Drepturile personale
Practic, prin notarea în cartea funciară, drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice, dobândesc eficacitate juridica sporită, în sensul că devin opozabile şi faţă de terţi , astfel încât ele pot valorificate, când este cazul , chiar şi contra acestora. De exemplu, prin notarea locaţiunii imobiliare, aceasta va fi opozabilă şi terţului dobânditor al imobilului, după cum notarea acţiunii în executarea unui antecontract va permite reclamantului să execute hotărârea şi contra terţului care ar fi dobândit, pe riscul său, imobilul.
În afară de opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor personale, faptelor sau altor raporturi juridice notate în cartea funciară, se pot nota, în scop de informare, deci fără ca opozabilitatea faţă de terţe persoane să depindă de această notare, anumite acte, fapte sau situaţii juridice, precum incapacități legale ale titularului de carte funciară ori declaraţia de utilitate publică în vederea exproprietării unui imobil(art.903 Cod Civil).Astfel de notări sunt utile, deoarece asigură respectarea principiului publicităţii integrale, însă lipsa efectuării lor nu pun la adăpost pe terţi de faptul necunoaşterii în concreto a situaţiilor juridice respective, deoarece aveau obligaţia de a le cunoaşte, de vreme ce opozabilitatea lor rezultă fie din lege, fie din îndeplinirea unor formalităţi de publicitate speciale.
