Este contractul prin care ambele părți își asumă obligații reciproce, respectiv de a vinde și de a cumpăra un anumit bun, la un preț determinat. Părțile au obligația de a încheia contractul de vânzare în interiorul termenului prevăzut în promisiunea de vânzare cumpărare.
La semnarea promisiunii, părțile au posibilitatea de a stabili:
- ca bunul ce face obiectul contractului să fie predat înainte de semnarea contractului de vânzare, situație în care promitentul cumpărător va avea dreptul să îl folosească,
- indiferent de momentul predării bunului (la semnarea promisiunii, a contractului de vânzare sau ulterior semnării, condiționat de plata prețului sau de îndeplinirea altei condiții), transmiterea dreptului de proprietate va avea loc numai dacă se va incheia contractul de vânzare, moment în care părțile vor stabili și data predării.
Promisiunea de vânzare cumpărare se poate nota în cartea funciară a imobilului
- dacă promitentul vânzător este înscris în cartea funciară ca titular al dreptului ce face obiectul promisiunii,
- dacă actul prevede termenul la care trebuie încheiat contractul de vânzare, (sub sanctiunea respingerii cererii de notare în cartea funciară), cu precizarea că notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea acestuia.
Conform art 906 alin. 2 din Codul Civil, promisiunea se va putea radia din cartea funciară dacă:
- cel îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui sau dacă,
- între timp, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului,
- până la expirarea termenului de 6 luni prevăzut pentru încheierea contractului, nu a fost cerută înscrierea dreptului care a făcut obiectul promisiunii, cu excepţia cazului când cel îndreptăţit a cerut notarea în cartea funciară a acţiunii pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract,
- promisiunea se va radia din oficiu în toate cazurile când, până la încheierea contractului ori până la soluţionarea definitivă a acţiunii pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului.
În cazul în care, la împlinirea termenului stabilit în promisiunea de vânzare cumpărare, una dintre părți refuză nejustificat, să încheie contractul de vânzare, cealaltă parte are posibilitatea să solicite:
Pronunțarea de către instanță a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare (atunci când toate celelalte condiții sunt îndeplinite).
Obligarea celeilalte părți la plata de daune-interese.
Rezoluțiunea promisiunii, cu obligarea celeilalte părți la plata de daune-interese.
În cazul cererilor prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanţa de judecată va solicita extras de carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei publice locale şi dovada debitelor la zi ale cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari.
Dispoziţiile legale privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, cu modificările ulterioare, se aplică în mod corespunzător.
În cazul acestor cereri, dacă instanţa de judecată va dispune efectuarea unei expertize tehnice judiciare, aceasta va fi avizată de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară. (Ordonanță de urgență 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, republicată cu modificările ulterioare, Art. 57).
Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
Clauza penală este aceea prin care părțile stipulează că debitorul se obligă la o anumită prestație în cazul neexecutării obligației principale. În caz de neexecutare, creditorul poate cere fie executarea silită în natură a obligației principale fie clauza penală.
Arvuna confirmatorie Art 1544 din Codul Civil
Dacă, la momentul încheierii contractului, o parte dă celeilalte, cu titlu de arvună, o sumă de bani sau alte bunuri fungibile, în caz de executare arvuna trebuie imputată asupra prestaţiei datorate sau, după caz, restituită.
Dacă partea care a dat arvuna nu execută obligaţia fără justificare, cealaltă parte poate declara rezoluţiunea contractului, reţinând arvuna. Atunci când neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna, cealaltă parte poate declara rezoluţiunea contractului şi poate cere dublul acesteia.
Creditorul obligaţiei neexecutate poate însă opta pentru executare sau pentru rezoluţiunea contractului şi repararea prejudiciului potrivit dreptului comun.
Arvuna penalizatoare Art 1545 din Codul Civil
Dacă în contract este stipulat expres dreptul uneia dintre părţi sau dreptul ambelor părţi de a se dezice de contract, cel care denunţă contractul pierde arvuna dată sau, după caz, trebuie să restituie dublul celei primite.
Arvuna se restituie când contractul încetează din cauze ce nu atrag răspunderea vreuneia dintre părţi.
Art. 1550 din Codul Civil:
(1) Rezoluţiunea poate fi dispusă de instanţă, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptăţită.
(2) De asemenea, în cazurile anume prevăzute de lege sau dacă părţile au convenit astfel, rezoluţiunea poate opera de plin drept.
Rezoluțiunea, este sancțiunea ce intervine în cazul neexecutării culpabile a obligațiilor izvorâte dintr-un contract și constă în desființarea retroactivă a acestuia.
Rezoluțiunea poate fi legală (intervine în temeiul legii), convențională (rezultată din voința părților), judiciară (se dispune de către instanță), unilaterală (prin declarația de rezoluțiune a părții interesate) sau de plin drept (intervine în cazurile prevăzute de lege sau atunci când părțile au convenit astfel).
Rezoluțiunea poate fi cerută numai de către creditorul obligației neexecutate culpabil, nu și de partea vinovată de neexecutare. Rezoluțiunea convențională intervine în baza pactelor comisorii stabilite de părți.
Pactele comisorii sunt clauzele contractuale referitoare la desființarea contractului, în caz de neexecutare culpabilă a obligației asumată de oricare dintre părți și produc efecte dacă prevăd în mod expres obligațiile a căror neexecutare atrage rezoluțiunea de drept a contractului.
Tipuri de pacte comisorii
Părțile prevăd că neexecutarea obligațiilor atrage rezoluțiunea, situație în care:
- trebuie prevăzute în mod expres în contract, care sunt obligațiile ce atrag rezoluțiunea,
- este necesară punerea în întârziere a debitorului și condițiile în care operează pactul comisoriu.
Rezoluțiunea va opera din momentul comunicării către debitor a declarației de rezoluțiune unilaterală.
Părțile prevăd că neexecutarea obligațiilor atrage rezoluțiunea, fără a fi necesară punerea în întârziere a debitorului, situație în care:
- trebuie prevăzute în mod expres în contract, care sunt obligațiile ce atrag rezoluțiunea,
- punerea în întârziere nu mai este necesară, ea rezultând din simplul fapt al neexecutării.
Rezoluțiunea va opera din momentul comunicării către debitor a declarației de rezoluțiune unilaterală.
Părțile prevăd că neexecutarea obligațiilor atrage rezoluțiunea, fără a fi necesară punerea în întârziere a debitorului sau vreo altă formalitate, situație în care:
- trebuie prevăzute în mod expres în contract, care sunt obligațiile ce atrag rezoluțiunea,
- punerea în întârziere și comunicarea declarației nu mai sunt necesare, rezolutiunea operează din momentul neexecutării de către debitor, a obligației.
Rezoluțiunea unilaterală poate interveni când părțile au conventi astfel, dacă debitorul se află de drept în întârziere, când nu a executat obligația în termenul fixat prin punerea în întârziere.
Declarația de rezoluțiune unilaterală
- trebuie comunicată debitorului, fiind un act juridic unilateral supus comunicării și produce efecte din momentul în care a ajuns la debitor,
- este irevocabilă de la data comunicării ei către debitor
- trebuie făcută în termenul de prescripție pentru acțiunea corespunzătoare,
- se înscrie în cartea funciară, dacă obiectul este un bun imobil, sau în alte registre de publicitate imobiliară.
