1. Promisiune unilaterală și promisiune bilaterală
Codul civil distinge între:
- promisiune unilaterală de vânzare sau de cumpărare – doar una dintre părți se obligă (de exemplu, vânzătorul promite să vândă, iar cumpărătorul are drept de opțiune);
- promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare – ambele părți își asumă obligația de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare, în condițiile stabilite în promisiune.
În practică, în tranzacțiile imobiliare autentificate la notar, se folosește frecvent promisiunea bilaterală, cu stabilirea clară a termenului până la care părțile se prezintă pentru semnarea contractului de vânzare.
2. Efectele promisiunii de vânzare-cumpărare și termenul pentru acțiune
Atunci când o promisiune bilaterală este valabil încheiată și una dintre părți refuză nejustificat să semneze contractul de vânzare-cumpărare promis, cealaltă parte poate:
- solicita despăgubiri, dacă acest lucru rezultă din clauzele contractului și din lege;
- cere în instanță pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, dacă sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute de Codul civil.
Dreptul la acțiune este supus unui termen de prescripție; în practică, trebuie verificat concret termenul calculat de la data la care contractul promis trebuia încheiat și condițiile specifice ale cazului.
Pentru siguranța tranzacției, este esențial ca promisiunea:
- să cuprindă toate elementele esențiale ale viitoarei vânzări (părțile, imobilul, prețul);
- să fie încheiată în formă autentică atunci când privește bunuri imobile, pentru a putea fi folosită ca bază pentru o hotărâre judecătorească sau pentru notarea în cartea funciară, în condițiile legii.
3. Acte necesare pentru promisiunea de vânzare-cumpărare
În funcție de tipul părților (persoane fizice sau persoane juridice), vor fi necesare, în principal:
- acte de identitate, certificate de căsătorie, hotărâri de divorț și, după caz, convenții matrimoniale;
- pentru cetățeni străini, documente de identitate și elementele fiscale necesare pentru a încheia tranzacții în România;
- actele de proprietate ale imobilului ce face obiectul promisiunii (contracte de vânzare, donație, partaj, certificat de moștenitor, autorizație de construire și acte de edificare etc.);
- documentația cadastrală și extrasul de carte funciară;
- pentru persoane juridice, actele societății și hotărârile de aprobare a vânzării sau achiziției imobilului.
În situațiile în care imobilul este grevat de sarcini (de exemplu, ipotecă), vor fi necesare acorduri suplimentare din partea băncii sau a altor creditori, astfel încât viitoarea vânzare să se poată încheia în condiții de siguranță.
4. Legătura cu contractul de vânzare-cumpărare și contractul de ipotecă
Promisiunea de vânzare-cumpărare este, în esență, o garanție a viitoarei tranzacții. La termenul stabilit în antecontract:
- părțile se prezintă la notar pentru a semna contractul de vânzare-cumpărare imobiliară;
- dacă achiziția se face prin credit bancar, se încheie și contractul de ipotecă asupra imobilului cumpărat.
Pentru informații detaliate despre aceste etape, poți consulta și:
- Contractul de vânzare cumpărare;
- Contract de vânzare și ipotecă.
5. Asistență notarială specializată
Prin biroul notarial, se pot analiza din timp actele, se pot formula clauze clare privind termenele și condițiile promisiunii, se pot explica efectele juridice ale neprezentării la semnare și se poate stabili modul în care promisiunea va fi corelată cu viitorul contract de vânzare și, după caz, cu un credit ipotecar.
Datele de contact și modalitățile de programare rămân cele afișate în pagina principală: consiliere telefonică, prin e-mail sau prin formularul de contact.
