Reprezintă forma juridică prin care se pune capăt stării de proprietate comună, în sensul că bunul sau bunurile se împart în materialitatea lor.
În situația în care un coproprietar este lipsit de capacitate deplină sau are capacitate de exercițiu restrânsă, partajul poate fi făcut prin buna învoială (la notarul public) numai cu autorizarea instanței de tutelă, precum și dacă este cazul, a ocrotitorului legal.
Partajul făcut fără participarea tuturor coproprietarilor sau fără respectarea formei ad validitatem pentru imobile (forma autentică și înscrierea în cartea funciară) este lovit de nulitate absolută (aceasta fiind sancțiunea civilă ce lipsește actul de efecte juridice, pentru nerespectarea conditiei de validitate, cerută pentru însăși încheierea valabilă a actului).
În situația în care unul sau mai mulți coproprietari sunt lipsiți de capacitate deplină de exercițiu sau au capacitate de exercițiu restrânsă, ori nu sunt prezenți toți coproprietarii, sau nu sunt de acord cu împărțeala, aceștia vor posibilitatea să împartă bunurile numai pe calea partajului judiciar (în instanță).
În timpul regimului comunității legale sau la încetarea acestuia, bunurile comune pot fi împărțite, în tot sau în parte, prin buna învoială, prin act încheiat în forma autentică, de către notarul public.
Partajul este valabil chiar dacă nu cuprinde toate bunurile comune; pentru bunurile omise se poate face oricând un partaj suplimentar (Art 684 din Codul Civil).
Încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând, acțiunea de partaj fiind imprescriptibilă extinctiv. Niciun moștenitor nu poate fi obligat să rămână în indiviziune, putând cere împărțirea bunurilor succesorale oricând, chiar și atunci când ar exista convenții sau clauze în testament care prevăd altfel.(Art. 1143 din Codul civil), cu excepția situației în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească.
Partajul voluntar poate fi suspendat pentru o perioadă de maxim 5 ani, cu acordul tuturor coproprietarilor și în cazul imobilelor aceste convenții trebuie încheiate în forma autentică fiind supuse și formaliăților de publicitate imobiliară.
În cazul partajul judiciar, instanța poate pronunța suspendarea partajului pentru cel mult un an.
Convenţiile de suspendare a împărţelii pot fi opuse creditorilor numai dacă, înainte de naşterea creanţelor, au dobândit dată certă în cazul bunurilor mobile sau au fost autentificate în cazul bunurilor imobile şi s-au îndeplinit formalităţile de publicitate prevăzute de lege, dacă este cazul.
Când bunurile sunt comod partajabile în natură, împărțirea acestora se face conform cotelor- părți deținute de fiecare coproprietar ( de exemplu: fiecărui coproprietar îi va reveni în deplină posesie și proprietate un bun individual determinat, prinefectul partajul devenind proprietar exclusiv al bunului respectiv).
Când există un singur bun, obiect al împărțelii ( un bun indivizibil), se poate opta pentru: atribuirea întregului bun în schimbul unei sulte (sumă de bani) în favoarea unui coproprietar ori atribuirea bunului mai multor coproprietari, la cererea acestora.
De asemenea, coproprietarii au posibilitatea de vânzare a bunului (în modul stabilit de ei sau la licitație publică, în caz de neînțelegri) și distribuirea prețului către titulari, proporțional cu cota-parte a fiecăruia.
Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, după caz, al sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu începere de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul împărţelii voluntare, sau, după caz, de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti.
În cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară.
Garanţiile constituite de un coproprietar asupra cotei sale părţi se strămută de drept asupra bunului atribuit acestuia sau, după caz, a sumelor de bani care i-au fost atribuite prin partaj.
Reglementări legale
Art 678 din Codul Civil: Executarea silită privitoare la bunul comun
(1) Creditorii unui coproprietar pot urmări silit cota lui parte din dreptul asupra bunului comun sau pot cere instanţei împărţeala bunului, caz în care urmărirea se va face asupra părţii de bun sau, după caz, asupra sumei de bani cuvenite debitorului.
(2) În cazul vânzării silite a unei cote-părţi din dreptul de proprietate asupra unui bun, executorul judecătoresc îi va notifica pe ceilalţi coproprietari cu cel puţin două săptămâni înainte de data stabilită pentru vânzare, înştiinţându-i despre ziua, ora şi locul licitaţiei. La preţ egal, coproprietarii vor fi preferaţi la adjudecarea cotei-părţi.
(3) Creditorii care au un drept de garanţie asupra bunului comun ori cei a căror creanţă s-a născut în legătură cu conservarea sau administrarea acestuia au dreptul să urmărească silit bunul, în mâinile oricui s-ar găsi, atât înainte, cât şi după partaj.
Art. 818 din Codul de procedură Civilă : Urmărirea imobilelor proprietate comună
(1) Creditorii personali ai unui debitor coproprietar sau codevălmaş nu vor putea să urmărească partea acestuia din imobilele aflate în proprietate comună, ci vor trebui să ceară mai întâi partajul acestora. La cererea creditorului, acţiunea în împărţeală poate fi notată în cartea funciară.
(2) Până la soluţionarea partajului, prin hotărâre rămasă definitivă, urmărirea imobilului este de drept suspendată. Dacă nu s-a făcut decât cerere de partaj, până la soluţionarea acesteia, prin hotărâre rămasă definitivă, se suspendă prescripţia dreptului la acţiune contra debitorului coproprietar sau devălmaş.
(3) Creditorii personali pot urmări însă cota-parte determinată a debitorului lor din dreptul de proprietate asupra imobilului, fără a mai fi necesar să ceară partajul, dacă ea este neîndoielnic stabilită şi lămurită şi este înscrisă, prin arătarea unei fracţiuni, în cartea funciară. În acest caz, coproprietarii vor putea cere punerea în vânzare a întregului imobil aflat în coproprietate în condiţiile prevăzute la art. 823.
Acte necesare (cu caracter general) pentru bunurile imobile ce constituie obiectul partajului voluntar
- Acte de proprietate și acte privind regimul juridic/fiscal.
- contract de vânzare cumpărare / contract de construire;
- proces verbal de predare primire;
- dovada de achitare integrală a apartamentului;
- certificate de moștenitor (sunt obligatorii și actele vechi de proprietate);
- contract de donație, contract de partaj, etc;
- declarații de radiere ipotecă, sulăa, privilegiul vânzătorului – dacă este cazul;
- acte modificare apartament: autorizație de construire și proces verbal de recepție finală a lucrării – dacă este cazul;
- Acordul creditorului ipotecar – dacă bunul este ipotecat;
- schița cadastrală (plan de amplasament, releveu), încheierea de intabulare, extrasul de carte funciară pentru informare;
- certificat de atestare fiscală (pe numele tuturor copartajantilor) – de la Direcția de Impozite si Taxe Locale / Directia Venituri Buget Local;
- certificat de performanță energetică;
- adeverința de la asociația de proprietari;
- ultimele chitanțe și facturi – pentru utilități (ENEL, gaze naturale, etc.);
- extras de carte funciară pentru autentificare (se obține de către Biroul Notarial);
- extras de CONT – în cazul în care partajul se face cu plata unei sume de bani/sulte.
Pentru informații suplimentare cu privire la încheierea unui act de partaj voluntar, ne poți scrie lăsa un mesaj în secțiunea contact, sau ne poți transmite un e-mail pe: [email protected]
